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沙河股份业绩暴增迷雾

发布时间:2021-01-07 12:34:47 阅读: 来源:橡塑海绵厂家

喜忧参半的2008年上市房地产公司年报中,被誉为“袖珍绩优地产”的沙河股份(000014)(000014.SZ),以净利润同比增幅1844.98%高居榜首。

沙河股份年报显示,2008年,实现营业收入3.12亿元,净利润4357.48万元,同比分别增长67.47%和1844.98%,每股收益0.216元,其经营业绩创2002年重组以来的最高水平。

但年报公布前,公司表现反常。

去年11月,上海媒体称,沙河股份售出世纪假日广场楼盘,四季度业绩将暴增至0.7元/股,年报利润将由亏损变为盈利0.5元/股。

不过公司随后澄清,世纪假日广场2008年8月16日进行预售,但该项目能否在年内通过验收尚存在不确定性,因该项目销售对当期业绩有较大影响,因而四季度业绩暴增尚不确定。

今年1月14日,本报记者通过实地调查后撰文《沙河股份亏损几成定局?》,公司即刻澄清,称在售楼盘世纪假日广场可售面积约8万平方米,现已签署合同面积占可售面积的比例约10%-20%。该楼盘已于2008年12月底前完成竣工验收备案手续并按销售合同的约定,办理了相关入伙手续。会计核算满足销售收入确认的要求,因此,该楼盘的已售部分能在2008年确认销售收入。公司预计2008年实现销售收入约3.1亿元。

前后两次澄清让市场疑惑顿生,更使投资者如堕云雾,业绩增长背后是否另有隐情?

暴增的利润

万德数据显示,房地产行业公布2008年年报的75家上市公司中,有36家上市公司净利润较去年同期下降,ST万杰(600223.SH)跌幅最大,高达2785.49%。

余下39家上市房企净利润较去年同期上升,沙河股份增幅居首。

去年,沙河股份主营房地产开发与销售在报告期内营业收入同比增长67.47%,营业利润同比增长2157.48%。对于公司的高盈利沙河股份董事会解释,主要是公司本年度新开发的项目世纪假日广场竣工并实现销售。

作为老牌深圳本地股,沙河股份之前是中国第一家上市民营企业深华源。1996年公司出现亏损,1998年被特别处理,2000年10月,深华源将资产全部转让给沙河集团,2002年更名沙河股份。

重组完成后,沙河股份业绩大多居于行业中游。

对于2008年的业绩高增长,中信建投证券房地产研究员李少明表示,从未来几年公司业绩释放的情况看,公司是沪深房地产上市公司中PE估值最低的小盘绩优股。

不过也有券商研究员认为,公司规模较小,项目储备有限,与本土大型地产商相比竞争力较弱。

收入确认迷雾

中投证券通过实地调研判断,沙河股份推进三大项目中,深圳沙河世纪假日广场项目是今、明两年上市公司主要业绩来源。

近日,记者以购房者身份暗访沙河世纪假日广场的销售现场。

假日广场销售册上显示,该项目建筑面积10.3万平方米,容积率建筑面积8.14万平方米,集住宅、酒店式公寓、写字楼、商业于一体的4栋国际假日综合体,共1100多套房。项目位于深圳华侨城片区世界之窗对面地铁上盖物。A 座为酒店式公寓,B 座为商业写字楼,C、D 座为住宅。

据沙河世纪假日广场置业顾问介绍,去年10月25日,假日广场的写字楼和商铺开始销售,随后,住宅和公寓也开始销售。置业顾问明确表示,其住宅、公寓及写字楼均带精装修,写字楼预计于今年4月装修完毕;而住宅及公寓可能推到9月装修完毕。

记者在假日广场现场看到,截至今年4月末,其住宅、公寓还未装修完毕。而据公司介绍,该项目已于去年12月取得国家相关部门的竣工验收。

这意味着,假日广场的收入结转将推迟至今年,而沙河股份将假日广场的收入确认为2008年度收入,存在收入提前与成本结转确认的问题,因为截至2008年底装修成本尚未发生。

沙河股份2007年对其销售收入的确认解释为,商品销售已将商品所有权的重要风险和报酬转移给买方,不再对该商品实施继续管理权和实际控制权,相关收入可以收到,并且与销售该商品有关的成本能可靠地计量时,确认收入实现。

其中房地产销售收入的确认原则是公司在房产完工并验收合格,签订销售合同,取得买方付款证明时确认收入。物业出租收入的确认原则是按公司与承租方签订的合同或协议规定的承租方付租日期和金额,确认房屋出租收入的实现。

沙河股份上述会计政策存在一定程度的描述模糊:“房产完工并验收合格”,是指政府相关部门的验收合格还是指购房业主的收楼验收。鉴于假日广场销售属于带装修销售,那么其确认销售是否应当在装修完毕且业主收楼后方可进行呢?

经咨询相关会计专业人士,他们的解释为,商品房销售采取带装修的销售确认原则有二,销售装修商品房销售的合同,如果只有一个,装修只是商品房销售的一部分,那么就应该待商品房装修竣工、验收合格、交付客户才能确认销售收入实现,销售收入包括商品房销售收入和装修销售收入;如果商品房销售合同与装修合同一分为二,各自独立,那么就应当将它们视作两笔交易,即商品房销售和装修业务,分别确认销售收入的实现。

而沙河假日广场的置业顾问表示,公司只签署一份商品销售合同和一份附加协议。

这意味着,公司在装修未完成且未进行收楼前确认收入是不妥当的,并且与销售有关的成本(指装修成本,假日广场截至2008年底尚未发生)也不能可靠地计量。

因此,沙河股份确认假日广场收入的前提至少是装修完毕且通过相关验收,而从更严格执行会计准则说,沙河股份确认假日广场收入最妥当的做法是在业主收楼后进行。

同类上市地产公司也出现类似情况,据知情人士透露,监管机构目前对地产业销售收入确认有比较严格的要求,去年三季度,招商地产(000024)(000024.SZ)的业绩因其兰溪谷项目带精装,而该季度末装修未完无法结转导致已售项目未参与结算影响业绩

多位会计专业人士也向记者表示,沙河股份2008年年报存在收入确认重大瑕疵。

故意还是巧合?

本报记者查询沙河股份历年年报后发现,公司会计核算上曾发生重大错误,但其财报独立审计机构一直是深圳鹏城会计师事务所。

2000年,ST深华源(000014.SZ)推出“出色”年报,在财政部刚发布的《企业会计准则-债务重组》规定债务重组收益只能计入资本公积的情况,仍将高达4558万元的债务重组收益计入当期收益,当年盈利1200余万元,避免了被暂停上市的处理。若按当时公司的经营实绩,ST深华源2000年度亏损无疑。

公司根据交易所要求,2001年2月15日、21日和27日连续三次发布预亏公告。可是,亏损年报一出,公司必然沦为暂停上市。那么此时的新任大股东沙河实业集团公司心有不甘,因而走险,以债务重组收益来实现本该暂停上市却又不愿被暂停上市的需求。

最后,财政部发出财会(2001)32号文,要求ST深华源按照财政部财会(2001)7号文和《贯彻实施(企业会计制度)有关政策衔接问题的规定》(财会(2001)17号)的规定,将深圳市沙河联发公司豁免的4558万元债务计入资本公积,并重新公告年报。

不过一个很让记者瞠目的现象:虽然沙河股份(ST华源)当年财务报告存在重大错报并被财政部发文纠正,不过却实实在在逃脱了被暂停上市的厄运,并且沙河股份并未因此受到任何处罚。这到底是当时的规则错漏,还是各方妥协的结果?

时隔8年,沙河股份此次再度走险,是否一如当初那么幸运呢?

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